¿Cómo sacar al arrendatario moroso que no paga?
Sacar a arrendatario moroso que no paga
La preguntas aquí que debemos cuando tenemos el desafortunado arrendatario moroso, suelen ser: ¿Cómo podemos sacar a un arrendatario moroso?, ¿Cómo podemos hacer que el arrendatario nos entregue la propiedad?, ¿Tiene alguna utilidad para sacar al arrendatario la carta de aviso de término de contrato?, ¿Qué podemos hacer si el arrendatario se niega a salir de la propiedad?, ¿Es posible lograr que el arrendatario pague lo que adeuda?, ¿Puede ayudarme carabineros?…etc.
Abogados del Maule cuenta con amplia experiencia en la solución de controversias con arrendatarios. Asesoramos judicial y extrajudicialmente ante problemas con arrendatario y en el trámite de recuperación de la vivienda. Ello ya que como aprenderás en este artículo, no es llegar y sacar a la fuerza al arrendatario que no paga, sino que será necesario contratar un abogado y realizar un: juicio de término de arrendamiento por no pago de rentas, buscando se ordene el desalojo y el pago de lo adeudado.
¿Cómo desalojar al arrendatario que no paga?
Te explicaré con el ejemplo de María, que puede aproximarse mucho al caso que puedes vivir: María con mucho esfuerzo compró una casa en el año 2000 en la ciudad de Curicó. Luego en el año 2013 decide arrendar dicha propiedad y comprar una un poco más amplia para ella y su familia. Al poco tiempo de haber arrendado la propiedad se encuentra con que su arrendatario se comienza a atrasar en los pagos y posteriormente simplemente deja de pagar. María aburrida de las explicaciones le pide a su arrendatario que se retire de la propiedad, pero este manifiesta su negativa y simplemente la tramita y tramita sin ponerse al día. María ante esto no sabe que hacer…
El problema de María es más frecuente de lo que pensamos y aunque esperamos no sea así, si usted se encuentra ha entrado a esta sección de nuestra página, muy probablemente sea por tener un problema similar al de María.
Ante esa situación ¿Qué intenta hacer María para sacar a arrendatario moroso que no paga?
María acudió a carabineros solicitando a estos que saquen al arrendatario indicándoles que ella era la propietaria y que el arrendatario no se quería ir. Lo que no sabía María, es que carabineros no tiene la facultad de sacar al arrendatario, es más, ni siquiera puede entrar a la propiedad a ver su estado (tampoco pueden entrar usted, aunque no lo crea si usted entra a la propiedad mientras se encuentra arrendada y aún cuando su arrendatario no pague la renta, usted podría estar incurriendo en el delito de violación de domicilio del artículo 144 del Código Penal). Y es que la única forma de sacar al arrendatario de la propiedad contra su voluntad es por medio de una resolución judicial.
Para ello debe usted por medio de un abogado interponerse una demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en la cual en su tramitación el arrendador demandante para ganar el juicio deberá acreditar su dominio, el vínculo con el arrendatario (contrato, ya sea escrito o verbal) y la posesión material del bien por parte del arrendatario. Acreditado esto, si el arrendatario no logra probar que realizó los pagos respectivos, será obligado a salir de la propiedad y a pagar las rentas adeudadas, bajo apercibimiento de lanzamiento con todos sus ocupantes (y los embargos respectivos).
¿Cómo puede recuperarse la propiedad arrendada ante un arrendatario que no paga el arriendo?
Existen dos posibilidades para que el propietario pueda recuperar su propiedad. La primera es que el arrendatario u ocupante haga entrega voluntaria. La segunda, de acuerdo a la legislación vigente, es que recuperar la propiedad mediante un juicio de arrendamiento, que tiene por finalidad el cobro de las rentas adeudadas y la restitución material del inmueble.
O sea, dicho de otra manera, el arrendador no puede recuperar por la fuerza la propiedad, ni mediante un llamado a carabineros si el arrendatario no quiere devolverla. Lo que debe hacer el arrendador es interponer una demanda de término de arrendamiento; sólo una sentencia de un Tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Por ello, se recomienda que pasado uno o dos meses, como máximo, de morosidad en el pago de la renta, el propietario inicie el juicio de arrendamiento.
Todo lo que usted debe preocuparse si se encuentra afectado por la irresponsabilidad de un arrendatario moroso es conseguir un buen abogado. El consejo es no dar meses de gracia cuando se detectan incumplimientos o atrasos reiterados en los pagos y recurrir rápidamente a la justicia, puesto que si lo hace sus pérdidas pueden ser millonarias. Piense usted que da 3 meses de gracia sin demandar una vez que no le están pagando la renta, y agregue a eso 6 u 8 meses del juicio de arrendamiento, tengo más de un año sin recibir rentas.
¿Cuánto cobra un abogado por un juicio de arrendamiento?
En general, los abogados tienden a cobrar entre una a cinco rentas por la gestión del juicio para recuperar la propiedad. Desde el año pasado existe en el mercado un seguro de arriendo que garantiza el pago de hasta nueve rentas y cubre los costos legales para desalojar a la persona morosa. “De aquí a cinco años esperamos que a lo menos un 10% del mercado de contratos de arriendos se manejen con estos seguros”.
¿Cuántos meses debo esperar para interponer una demanda de término de arrendamiento por no pago de rentas?
Según lo que indica la ley 18.101, que fue modificada por la ley 19.866, el dueño de la propiedad puede llevar a juicio al arrendatario, después de un mes de incumplimiento en el pago de las rentas.
¿Qué pasa con las rentas adeudadas al sacar al arrendatario de la propiedad?
Una cosa es sacar al arrendatario de la propiedad y otra distinta es lograr recuperar las rentas impagas, además de las deudas por el consumo de servicios básicos. Sobre este último punto, lo que generalmente se hace es que en la misma demanda para terminar el contrato de arrendamiento, se solicita la notificación a las empresas suministradoras para que el arrendatario moroso se haga cargo de las cuentas de luz, agua y gas durante la tramitación del juicio y además en la misma demanda se solicita el pago de las rentas que se adeuden.
La primera prioridad siempre es recuperar la propiedad y claramente en lo posible obtener el pago de las rentas adeudadas. Respecto a esto, en Chile, no existe la prisión por deudas, salvo en casos muy puntuales (como la pensión alimenticia), dado esto, una persona responde de las deudas con sus bienes propios. De tal forma que el acreedor para satisfacer la deuda puede perseguir al deudor sobre todo su patrimonio, sacando incluso a remate sus bienes para hacerse con el pago si este no paga.
Lamentablemente para el arrendador los trámites de embargo de bienes son costosos, hay que pagar receptores judiciales y muchas veces los arrendatarios no tienen o no es posible encontrarles bienes para embargar y rematar.
¿Es posible enviar al arrendatario que no paga el arriendo a la carcel?
La ley Chilena no admite la prisión por deudas, lo que quiere decir que no es posible enviar al arrendatario a la carcel por deuda de arrendamiento.
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¿Cuánto tiempo demora el juicio de arrendamiento?
Seis a ocho meses demoran, en promedio, los juicios de arriendo para sacar al arrendatario. En el mejor de los casos, pueden tardar cerca de un mes, cosa que normalmente ocurre cuando el arrendatario al verse notificado de la demanda decide irse para evitar problemas, algo que ocurre en no pocas ocasiones.
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¿Qué documentos necesito para iniciar un juicio de arrendamiento?
Lo cierto es que dependerá de cada caso, pero usualmente ante una deuda de arrendamiento, es es importante tener, en lo posible:
-Contrato vigente de arriendo, no siendo necesario, si se trata de un contrato consensual que no se hubiese escriturado.
– Recibos de pago si es que hubiera.
-Título de dominio (se obtiene en Conservador de Bienes Raíces).
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¿Tiene alguna utilidad la carta de desahucio?
De acuerdo a la normativa en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse por vía judicial o la notificación personal efectuada por un Notario Público. En la práctica, la carta de desahucio, o término anticipado del contrato de arrendamiento no sirve para recuperar mi propiedad; ya que, esa acción queda supeditada a la voluntad del arrendatario. Es decir, si usted le envía una carta de desahucio a su arrendador y este no se retira de la propiedad ¿Qué hará?, no puede hacer nada que no sea iniciar el mismo juicio que aquí relatamos, es decir iniciar una demanda de término de contrato de arrendamiento.
Hago notar además que la ley 18.101 de arrendamiento de predios urbanos ha eliminado el desahucio extrajudicial, estableciendo que éste sólo puede ser judicial.
¿Cómo sacar al arrendatario que no paga?
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