¿Cuándo se debe interponer una demanda de precario?.
Juicio de precario
Si no existe un contrato que legitime a una persona a la tenencia de un bien inmueble ajeno hay que comenzar un juicio de precario. En el juicio de precario el dueño deberá acreditar su dominio y además que el demandado detenta la cosa de que se trata (artículo 2195 del C.C.).
Generalmente, ocurre que algunas propiedades son ocupadas por personas sin existir título alguno que se los permita (no hay contrato de arrendamiento ni de ningún otro tipo), se les pide por el dueño de la propiedad que abandonen la misma y no lo realizan ¿Qué puede hacer Ud.? La respuesta es iniciar un juicio de precario.
A continuación hablaremos del precario y el consiguiente juicio de precario, situación que se produce cuando una persona está ocupando una propiedad de la cual no es dueña, de forma gratuita, sin un contrato que la autorice.
Juicio de precario.
Abogados del Maule otorga asesoría legal en la interposición de demandas de precario. Además representamos a aquellos que necesiten asesoría en la defensa contra demandas de precario.
A continuación explicaremos ¿Cuándo se puede hacer un juicio de precario? y ¿Cómo se hace un juicio de precario?.
Abogado Francisco Acuña G.
Demanda de precario.
¿Cuándo corresponde demandar por precario? y ¿Cuándo corresponde demandar por juicio de arrendamiento?.
Cuándo no hay contrato que habilite a una persona a la tenencia de un bien ajeno hay que comenzar un juicio de precario. Al hacerlo el dueño debe acreditar su dominio y que el demandado detenta la cosa de que se trata (artículo 2195 del Código Civil).
Efectivamente, cuando una persona está ocupando un bien ajeno sin la autorización de su dueño o sin contrato de por medio, para que el dueño de tal bien pueda recuperarlo, debe iniciar un juicio de precario en contra del “tenedor” esto es, de quien está ocupando el bien, con el objeto de que restituya el bien.
El Código civil señala que precario es “la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. El objeto de este procedimiento es recuperar el bien mueble/inmueble de aquella persona que lo tiene sin existir un título que le permita aquello.
¿Documento para iniciar un juicio de precario?
Para iniciar este juicio de precario, quien es dueño del bien debe tener a lo menos un certificado de dominio vigente del inmueble extendido por el Conservador de Bienes Raíces.
¿Cómo se hace un juicio de precario?
Para comenzar con un juicio de precario deben acreditarse los siguientes requisitos:
1.-Que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución se solicita.-
2.- Que el demandado sea un tenedor sin contrato de la cosa que se demanda. No existe vinculo contractual; esto establece una diferencia con el comodato o comodato precario que frecuentemente la doctrina o la misma jurisprudencia ha confundido con el precario.
3.- Que la tenencia se deba a la ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Estos requisitos serán convenientemente analizados a propósito de los requisitos de procedencia de la acción de precario. Debe tenerse presente siempre que el precario a diferencia del comodato o comodato precario, es una situación de “hecho”.
En el caso del comodato precario, la ley no ha señalado el procedimiento aplicable al precario. No obstante creemos y así lo demuestra la generalidad de los casos, que es aplicable el procedimiento sumario en vista del artículo 680 inciso primero del CPC.
¿Cuáles son las etapas del juicio de precario?
El juicio de precario se inicia por la demanda en contra del actual tenedor de bien, la que debe ser presentada ante el tribunal con competencia en lo civil del domicilio del demandado.
Presentada la demanda y sin que existan errores que reparar, el tribunal dictará una resolución que citará a las partes a una audiencia, de conciliación y contestación, la que se llevará a efecto dentro del quinto día después de notificada. La notificación al demandado debe ser personal o de alguna de las formas establecidas en la ley.
El día de la audiencia, se llevará a cabo el comparendo en el que de concurrir el demandado deberá este contestar la demanda y el Tribunal instará a las partes a llegar a un acuerdo para terminar el juicio en forma anticipada (conciliación), no existiendo este acuerdo o no presentandose el demandado, el tribunal quedara en estado de recibir la causa a prueba.
El periodo de prueba del juicio de precario es de 8 días, dentro del cual en los 2 primeros deberá presentarse una nómina de testigos de los que pensarán valerse las partes para acreditar sus pretensiones, y dentro de este periodo de prueba podrá pedirse o presentarse todo medio de prueba que sea pertinente para la adecuada resolución del asunto controvertido.
Una vez vencido el término probatorio, el tribunal quedará en estado de dictar sentencia, la que acogerá o rechazará la demanda de precario si se han acreditado los presupuestos legales, y en caso de acogerse, se ordenará la restitución del bien cuyo precario se reclamó.
¿Cómo se cumple la sentencia de precario cuando recae en un bien raíz?
Si el bien que se tiene en precario es una propiedad, deberá solicitarse el lanzamiento del o los ocupantes, con fuerza pública en caso de oposición, los que pueden se facultados para descerrajar y allanar si así fuere necesario. En este caso, ocurre prácticamente de la misma forma en que se cumple una sentencia condenatoria en un juicio de terminación de contrato de arrendamiento o desahucio.
¿Es necesario un abogado para un juicio de precario?
Para interponer la acción de precario, es necesario que seas representado y patrocinado por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Este debe redactar, presentar y luego tramitar la demanda de precario.
¿Qué debo probar en un juicio de precario para ganar?
En el juicio de precario el demandante deberá probar que él es el dueño del inmueble y que el inmueble cuya restitución esta solicitando está en poder del demandado.
Por el contrario, el demandado deberá probar que tiene la cosa en virtud de un título que lo justifica. No cualquier título justifica la tenencia de la cosa, ya que si por ejemplo el demandado tiene el inmueble por existir un contrato respecto del bien con un tercero distinto al dueño, no se encuentra justificada su tenencia de la cosa.
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01
Si el arrendatario no me quiere entregar la propiedad, ¿Puedo hacer un juicio de precario?
No es lo mismo un juicio de precario que un juicio de término de arrendamiento. Si hay arrendamiento, no es posible hacer un juicio de precario, exista o no contrato escriturado. Puede existir perfectamente arrendamiento sin existir contrato por escrito. En aquel caso corresponde un juicio de término de arrendamiento y no de precario.
En decidir el tipo de juicio a interponer, es algo que debe fijarse cuidadosamente el abogado que te represente, ya que una mala decisión en ello, puede significar la pérdida del juicio.
02
Si compro un inmueble ocupado por arrendatarios que mantienen un contrato vigente con el antiguo propietario, ¿ Puedo iniciar un juicio de precario en su contra?
No. Si compras un inmueble ocupado y el ocupante mantiene contrato con el antiguo propietario, debe en ese caso iniciar un procedimiento de restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, conforme a las normas de la Ley N°18.101.
Si el inmueble pertenece a una comunidad hereditaria, ¿Puede un heredero iniciar un juicio de precario en contra de otro heredero que se encuentran en la propiedad?
No, puesto que cada uno de los herederos tiene el legítimo derecho de usar y gozar del inmueble heredado.
¿Abogados para demandar por precario?
El juicio de precario es el procedimiento judicial tramitado conforme a las normas del juicio sumario, en virtud del cual el dueño de una especie mueble o raíz, solicita al juez que la persona que tiene dicha especie en su poder, se la restituya, por no existir un contrato entre ellas, sino que solo ignorancia o mera tolerancia de su parte (del propietario).
