Sacar arrendatario moroso de su propiedad

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña | Tag:Arrendatario que no paga. 1

Sacar a arrendatario que no paga.

María con mucho esfuerzo compró una casa en el año 2000 en la ciudad de Talca. Luego en el año 2013 decide arrendar dicha propiedad y comprar una un poco más amplia para ella y su familia. Al poco tiempo de haber arrendado la propiedad se encuentra con que su arrendatario se comienza a atrasar en los pagos y posteriormente simplemente deja de pagar. María aburrida de las explicaciones le pide a su arrendatario que se retire de la propiedad, pero este manifiesta su negativa. María ante esto no sabe que hacer...

El problema de María es más frecuente de lo que pensamos y aunque esperamos no sea así, si usted se encuentra ha entrado a esta sección de nuestra página, muy probablemente sea por tener un problema similar al de María.

La preguntas aquí que debemos contestarnos son: ¿Cómo podemos sacar a un arrendatario moroso?, ¿Cómo podemos hacer que el arrendatario nos entregue la propiedad?, ¿Tiene alguna utilidad para sacar al arrendatario la carta de aviso de término de contrato?, ¿Qué podemos hacer si el arrendatario se niega a salir de la propiedad?, ¿Es posible lograr que el arrendatario paga lo que adeuda?...etc.

Abogados del Maule cuenta con amplia experiencia en la solución de controversias con arrendatarios. Asesoramos judicial y extrajudicialmente ante problemas con arrendatario y en el trámite de recuperación de la vivienda.

 

 

¿Cómo sacar de mi propiedad a un arrendatario que no paga?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: arrendatario moroso. 2

Más arriba relatabamos el caso de María, que no sabía que hacer con su arrendatario. Pues bien, a tal punto llegaron los problemas con su arrendatario que María acudió a carabineros solicitando a estos que saquen al arrendatario. Lo que no sabía María, es que carabineros no tiene la facultad de sacar al arrendatario, ni siquiera puede entrar a la propiedad (tampoco pueden entrar usted, aunque no lo crea si usted entra a la propiedad mientras se encuentra arrendada y aún cuando su arrendatario no pague la renta, usted podría estar incurriendo en el delito de violación de domicilio del artículo 144 del Código Penal). Y es que la única forma de sacar al arrendatario de la propiedad contra su voluntad es por medio de una resolución judicial. Para ello debe interponerse una demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en la cual en su tramitación el arrendador demandante para ganar el juicio deberá acreditar su dominio, el vínculo con el arrendatario (contrato, ya sea escrito o verbal) y la posesión material del bien por parte del arrendatario. Acreditado esto, si el arrendatario no logra probar que realizó los pagos respectivos, será obligado a salir de la propiedad y a pagar las rentas adeudadas, bajo apercibimiento de lanzamiento con todos sus ocupantes (y los embargos respectivos).

Así, existen dos posibilidades para que el propietario pueda recuperar su propiedad. La primera es que el arrendatario u ocupante haga entrega voluntaria. La segunda, de acuerdo a la legislación vigente, es que recuperar la propiedad mediante un juicio de  arrendamiento, que tiene por finalidad el cobro de las rentas adeudadas  y la restitución material del inmueble. O sea, no puede recuperar unilateralmente, mediante la fuerza, un inmueble de su propiedad; sólo una sentencia de un Tribunal puede otorgarle el ejercicio de ese derecho. Por ello, se  recomienda que pasado uno o dos meses, como máximo, de morosidad en el pago de la renta, el propietario inicie el juicio de arrendamiento.

Todo lo que usted debe procuparse si se encuentra afectado por la irresponsabilidad de un arrendatario moroso es conseguir un buen abogado. El consejo es no dar meses de gracia cuando se detectan incumplimientos o atrasos reiterados en los pagos y recurrir rápidamente a la justicia, puesto que si lo hace sus pérdidas pueden ser millonarias. Piense usted que da 3 meses de gracia sin demandar una vez que no le estan pagando la renta, y agregue a eso 6 u 8 meses del juicio de arrendamiento, tengo más de un año sin recibir rentas.

En general, los abogados tienden a cobrar entre una a cinco rentas por la gestión del juicio para recuperar la propiedad. Desde el año pasado existe en el mercado un seguro de arriendo que garantiza el pago de hasta nueve rentas y cubre los costos legales para desalojar a la persona morosa. “De aquí a cinco años esperamos que a lo menos un 10% del mercado de contratos de arriendos se manejen con estos seguros”.

¿Cuántos meses impagos esperar para poder demandar?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: arrendatario moroso. 3

Según lo que indica la ley 18.101, que fue modificada por la ley 19.866, el dueño de la propiedad puede llevar a juicio al arrendatario, después de un mes de incumplimiento en el pago de las rentas.

¿Qué pasa con las rentas adeudadas si sacamos al arrendatario de la propiedad.?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: arrendatario moroso. 4

Una cosa es sacar al arrendatario de la propiedad y otra distinta es lograr recuperar las rentas impagas, además de las deudas por el consumo de servicios básicos. Sobre este último punto, lo que generalmente se hace es que en la misma demanda para terminar el contrato de arrendamiento, se solicita la notificación a las empresas suministradoras para que el arrendatario moroso se haga cargo de las cuentas de luz, agua y gas durante la tramitación del juicio y además en la misma demanda se solicita el pago de las rentas que se adeuden.

La primera prioridad siempre es recuperar la propiedad y claramente en lo posible obtener el pago de las rentas adeudadas. Respecto a esto, en Chile, no existe la prisión por deudas, salvo en casos muy puntuales (como la pensión alimenticia), dado esto, una persona responde de las deudas con sus bienes propios. De tal forma que el acreedor para satisfacer la deuda puede perseguir al deudor sobre todo su patrimonio, sacando incluso a remate sus bienes para hacerse con el pago si este no paga.

¿Cuánto tiempo se demora el juicio para sacar al arrendatario.?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: arrendatario moroso. 5


Seis a ocho meses demoran, en promedio, los juicios de arriendo para sacar al arrendatario.  En el mejor de los casos, pueden tardar cerca de un mes, cosa que normalmente ocurre cuando el arrendatario al verse notificado de la demanda decide irse para evitar problemas, algo que ocurre en no pocas ocasiones.

¿Qué documentos necesito para iniciar el juicio de arrendamiento?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: arrendatario moroso. 6

-Contrato vigente de arriendo, no siendo necesario, si se trata de un contrato consensual que no se hubiese escriturado.

- Recibos de pago si es que hubiera.

-Título de dominio (se obtiene en Conservador de Bienes Raíces).

¿Tiene alguna utilidad la carta de desahucio para sacar al arrendatario que no quiere retirarse de la propiedad.?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: arrendatario moroso. 7

 

De acuerdo a la normativa en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse por  vía judicial o la notificación personal efectuada por un Notario Público. En la práctica, la carta de  desahucio, o término anticipado del contrato de arrendamiento no sirve para recuperar mi propiedad; ya que, esa acción queda supeditada a la voluntad del arrendatario. Es decir, si usted le envía una carta de desahucio a su arrendador y este no se retira de la propiedad ¿Qué hará?, no puede hacer nada que no sea iniciar el mismo juicio que aquí relatamos, es decir iniciar una demanda de término de contrato de arrendamiento.

Hago notar además que la ley 18.101 de arrendamiento de predios urbanos ha eliminado el desahucio extrajudicial, estableciendo que éste sólo puede ser judicial.

FORMULARIO DE CONTACTO:

Mediante este formulario usted puede comunicarse con nosotros solicitando una reunión o realizando la consulta que estime pertinente. Tenga el cuidado de añadir correctamente sus datos de forma de poder contactarnos luego con usted o enviarle la respectiva respuesta a su mensaje.

Abogados del Maule

Si tiene consultas puede dejarnos sus comentarios en el siguiente formulario, conectado desde su facebook:

OFICINA CURICÓ

Consultas sin costo en nuestras oficinas de Curicó. También vía correo o teléfono:

Dirección:Edificio Manuel Montt, ubicado en Calle Manuel Montt nº 357, 5º piso,  oficina nº 502, Curicó.

Teléfono:(75) 2 315890

Celulares:994198584 - 991835639

whatsapp: +56 9 94198584

E-mail: contacto@abogadosencurico.cl

Horarios:Lunes a Viernes 9:00 - 18:30

OFICINA TALCA

Consultas sin costo en nuestras oficinas de Curicó. También vía correo o teléfono:

Dirección:Calle 4 norte esquina 2 poniente 595, Talca. (en plena alameda, al lado de la Corte de apelaciones de Talca, disponemos de estacionamientos).

Teléfono fijo:(71) 2225259

Celular: 994198584 - 991835639

whatsapp: +56 9 94198584

E-mail: contacto@abogadosdelmaule.cl

Horarios: Lunes a Viernes 9:00 - 18:30.