¿Cuáles son las recomendaciones para arrendar una propiedad y no tener problemas.

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña | Tag:Consejos al arrendar . 1

consejos para arrendar

Juana con mucho esfuerzo compró una casa en el año 2000 en la ciudad de Talca. Luego en el año 2013 decide arrendar dicha propiedad y comprar una un poco más amplia para ella y su familia. Al poco tiempo de haber arrendado la propiedad se encuentra con que su arrendatario se comienza a atrasar en los pagos y posteriormente simplemente deja de pagar. Juana aburrida de las explicaciones le pide a su arrendatario que se retire de la propiedad, pero este manifiesta su negativa. Juana ante esto no sabe que hacer...

El problema de María es más frecuente de lo que pensamos y aunque esperamos no sea así, si usted se encuentra ha entrado a esta sección de nuestra página, muy probablemente sea por tener un problema similar al de María.

La preguntas aquí que debemos contestarnos son: ¿Cuáles son las recomendaciones que deberían seguirse para arrendar una propiedad?

 

 

Recomendaciones para arrendar un inmueble.

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: consejos al arrendar. 2

El arrendar un bien inmueble de nuestra propiedad es un asunto más complejo de lo que nos gustaría, toda vez que existe un flujo de dinero que se espera por períodos estables a lo largo del tiempo. El arrendamiento constituye un mecanismo ideal para invertir, ya sea mediante su desarrollo como actividad productiva secundaria a la que realizamos, o bien como el medio que usamos para vivir con nuestras familias en tanto no encontremos aún la vivienda definitiva que cubra nuestras necesidades.

Por lo anterior, es importante seguir determinados pasos a fin de evitar problemas futuros. Siempre la asesoría en el inicio de la relación contractual es más barata y efectiva, que la asesoría cuando tenemos un problema en el bien raíz arrendado. En estos casos más vale prevenir que curar;  por ello, la toma de decisiones en la etapa primaria de selección de quién será nuestro arrendatario, es fundamental para evitar los inconvenientes asociados al incumplimiento de las obligaciones contractuales.   

No obstante todo lo dicho y antes de pasar a los consejos y recomendaciones diremos que es bastante pretencioso indicar que al seguir las recomendaciones que aquí se indicarán se asegura no tener problemas con el arrendatario (No existen los detectores de sinvergüenzas, pero hay herramientas que disminuyen los riesgos.), no obstante estamos seguros que ayudarán a disminuir los posibles problemas que se pueden provocar ante una eventual falta de pago de las rentas:

1.- La primera recomendación al arrendar una propiedad es realizar un contrato por escrito, y en lo posible autorizar la firma de las partes ante notario. Al autorizarlo endosas la responsabilidad de demostrar el pago a tu arrendatario. O sea, es él quien debe probar que te ha pagado.

2.- Se debe solicitar determinados documentos que nos ilustren acerca de  la vida cotidiana y responsabilidad de nuestro futuro arrendatario.  A título de ejemplo señalamos los siguientes:

a) Solicitar las últimas 3 liquidaciones de remuneraciones (o últimas 5 en lo posible).

b) Solicitar certificado de cotizaciones en la AFP (Últimos 6 meses).

c) Certificado de antecedentes comerciales. (de forma de acreditar que no se encuentra en DICOM).

d) Solicitar copia de cédula de identidad por ambos lados.

e) En caso de ser socio de empresa (independiente), solicitar formulario 22 del Servicio de Impuestos Internos de los 3 últimos años.

Usted me dirá ¿Para qué voy a solicitar a la persona todos estos documentos antes de arrendarle la propiedad?. Yo le diré que son muy importantes, con las liquidaciones acreditará que tiene una estabilidad laboral y su capacidad económica para hacer frente al pago del arriendo mensual, lo mismo con las cotizaciones. Con el certificado de antecedentes comerciales sabrá que no se encuentra en Dicom por deudas.

3.- Solicitar siempre un aval. Es decir una persona contra la cual poder dirigirse en caso de incumplimiento. Siempre lo mejor es poder tener otro patrimonio que pueda responder en caso de incumplimiento o insolvencia del arrendatario. Idealmente no pertenezca al mismo núcleo familiar del arrendatario que vive en la propiedad arrendada (idealmente que no se trate de un estudiante, si no de una persona que tenga bienes, que trabaje, que en resumidas cuentas pueda responder. Esto en el entendido que no existe prisión por deudas y que una persona responde de sus deudas con sus bienes).

4.- Pactar un porcentaje de Interés por día de retraso e incluso una multa. Por ejemplo una buena cláusula sería: CLÁUSULA XXX: MORA EN LA RESTITUCIÓN: En el caso que el presente contrato de arrendamiento terminare por cualquier causa o motivo imputable a la arrendataria o a las personas por quienes responde y la arrendataria demorare  la restitución material del inmueble objeto del presente contrato,  el arrendador o quien sus derechos represente tendrá derecho a aplicar el interés máximo que la ley permita por cada día de atraso en la entrega y además una multa de una Unidad de Fomento por cada día de atraso.

5.- Siempre pedir mes de garantía.

6.- Solicitar además la firma de una letra como garantía.

7.- Ir a la página web del poder judicial y buscar en todos los tribunales civiles, tribunal por tribunal, con el nombre y apellidos de la persona si la persona tiene juicios de arrendamientos o por deudas.

8.- Evita los contratos tipos, no seas amarrete y pide a un abogado que te redacte el documento, así te pones a resguardo ante un término de contrato por no pago de renta.

9.- ¡Ah! No te olvides de solicitar al abogado que introduzca dentro del documento la prohibición de ceder el arriendo aun tercero.

10.- Lo ideal es que el contrato y el pago se pate a mes anticipado y no vencido.

11.- Establece en contrato que en caso de retiro anticipado del arrendatario de la propiedad se hará efectivo todo el periódo que queda de contrato. Cuando se arrienda un inmueble, en el respectivo contrato, se debe ingresar una cláusula que señale que en caso que el arrendatario no cumpla con su obligación de pago, se hará exigible el  total del contrato. Es decir, sí el contrato tiene una duración de 12 meses, y al tercer mes, el arrendatario no paga, el arrendador puede obligarlo a pagar desde el mes 3 al 12 inclusive.



En el caso de arrendar a personas jurídicas, solicitar:

a.- Estatutos Sociales (Copia escritura pública de constitución).

b.- Rol Único Tributario de la sociedad.

c.- Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario de los Socios representantes.

d.- ·Declaraciones de pago mensual de impuestos (IVA o PPM) (Últimos seis meses).

e.- Dos o tres Últimas Declaraciones del Impuesto a la Renta.

f.- Balance Anual (Si procede).

g.-  Certificado de antecedentes comerciales, de la sociedad y los socios.

h.- Antecedentes básicos de los socios representantes.

i.- · Antecedentes del aval o codeudor solidario. (Se recomienda que el representante legal de la sociedad, como persona natural, a su vez sea codeudor solidario, esto es muy recomendable. Ojo.)

¿Qué precauciones tomar si utiliza un corredor de propiedades?

Escrito el 14 de Agosto de 2015 Por Francisco Acuña |  Tag: consejos al arrendar . 3

Si usted decide arrendar su propiedad con un corredor de propiedades, tenga mucha precaución, dado que como en todo, hay algunos muy buenos, pero otros que dejan bastante que desear. Siempre celebrar un contrato con el corredor de propiedades y asegurarse que el contrato indique que el corredor de propiedades se hará cargo del pago de las rentas de arrendamiento en caso de que el arrendatario no pague, así como deberá hacerse cargo de los costos judiciales que implique sacar a un arrendatario moroso de la propiedad. Y es que si el corredor no responderá del pago de las rentas en caso que el arrendatario no pague o no se hará cargo de los costos de un eventual juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de renta ¿Para qué va a contratar un corredor?, no tiene en aquel caso mayor sentido arrendar directamente la propiedad, sin pagar una comisión a quien no se hará cargo de los problemas que puedan surgir con el contrato.

Siempre es bueno procurar que el contrato no lo redacte el corredor o que al menos usted lo modifique con las cláusulas que sean necesarias.

Finalmente esperando que algo de lo aquí relatado le sea de utilidad al lector, nos despedimos y los invitamos a leer otro de nuestros artículos.

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